Startuje Earthyly: wyszukiwanie, cyfrowy bliźniak i monitoring działek

Rynek gruntów pracuje na danych, których nikt nie złożył w całość

Geometrie i użytki są w ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Rzeźba terenu — w numerycznym modelu terenu (NMT) Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii (GUGiK), o rozdzielczości metra. Status planistyczny — w serwisach gmin i dokumentach publikowanych w Biuletynie Informacji Publicznej (BIP). Osuwiska, geologia, zabytki, wody, pozwolenia na budowę — każde w osobnym rejestrze.

To wszystko istnieje i jest jawne. Nie istnieje natomiast żadne miejsce, w którym te warstwy spotykają się na jednej geometrii działki. Konsekwencja jest arytmetyczna: inwestor, który zna procedurę, przechodzi ją dla jednej działki w trzydzieści do sześćdziesięciu minut. Przy dziesięciu to dzień pracy. Przy stu — nikt tego nie robi, więc rynek działa na próbce, którą podsunęły ogłoszenia.

To nie jest luka informacyjna. To luka narzędziowa, i taką właśnie zamykamy.

Wyszukiwanie — cała gmina jako zbiór danych

Serwisy mapowe odpowiadają na pytanie „co jest na tej działce". Inwestor gruntowy ma pytanie odwrotne: „które działki w tym obszarze spełniają moje kryteria". Drugie pytanie jest znacznie trudniejsze technicznie i znacznie cenniejsze biznesowo, bo to na etapie wyboru kandydata powstaje albo przepada marża.

Earthyly pobiera i normalizuje geometrie wszystkich działek w wybranej gminie, zamiast odpytywać pojedyncze rekordy na żądanie. Dopiero taki zbiór można filtrować w sposób, który ma sens inwestycyjny: powierzchnia, kształt i proporcje, długość frontu, dostęp do drogi publicznej, rodzaj użytku, charakter sąsiedztwa, strefa planistyczna. Wynikiem jest lista kandydatów gotowa do dalszej pracy — trafia do banku działek, gdzie żyje dalej, z historią i notatkami, zamiast rozpływać się w arkuszu.

Skala robi tu całą różnicę. Kryteria typu „od 3 000 do 8 000 m², z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej, w promieniu dwudziestu pięciu kilometrów od Trójmiasta" oznaczają zbiór wyjściowy rzędu kilkudziesięciu tysięcy rekordów. Ręcznie jest on nieprzeszukiwalny — i właśnie dlatego większość transakcji na tym rynku odbywa się na działkach, które ktoś akurat wystawił, a nie na tych, które najlepiej pasują. Filtr odwraca tę zależność. Pracuje na atrybutach realnie obecnych w ewidencji, więc krótka lista to lista mocnych kandydatów do sprawdzenia, a nie gotowy werdykt — ale sprawdza się kilkadziesiąt pozycji zamiast kilkudziesięciu tysięcy.

Cyfrowy bliźniak — działka w trzech wymiarach

Mapa pokazuje granicę. Nie pokazuje tego, co przy gruncie decyduje o budżecie: spadków, różnic wysokości, kierunku spływu wód, ekspozycji, zacienienia przez sąsiednią zabudowę.

Cyfrowy bliźniak (ang. digital twin) to trójwymiarowy model fragmentu terenu wokół analizowanej działki, złożony z siatki wysokościowej zbudowanej na NMT, ortofotomapy nałożonej na tę siatkę i brył zabudowy z otoczenia. Warstwy planistyczne wyświetlają się bezpośrednio na rzeźbie terenu, więc granicę strefy widać w kontekście tego, przez co przebiega, a nie obok na osobnym podkładzie.

Praktyka: działka o różnicy wysokości czterech metrów na sześćdziesięciu metrach długości to inna inwestycja niż płaska działka o tej samej powierzchni, cenie i tym samym statusie planistycznym. Roboty ziemne, sposób posadowienia, odwodnienie, ewentualne mury oporowe — pozycji kosztowych tego rodzaju nie widać w tabeli z ceną za metr kwadratowy, a potrafią przesądzić o rentowności całego projektu. Podobnie sąsiedztwo: hala o wysokości dwunastu metrów po południowej stronie zmienia wartość gruntu pod zabudowę mieszkaniową mocniej niż niejeden zapis planu.

Model jest narzędziem przesiewu, i tak został zaprojektowany. Nie zastępuje pomiaru geodezyjnego ani badań geotechnicznych — pozwala natomiast pojechać na wizję lokalną i zamówić pomiar dla właściwej działki, zamiast dla piętnastu po kolei.

Monitoring — działka zmienia się, gdy na nią nie patrzysz

Raport o działce jest prawdziwy w dniu, w którym powstał. Grunt jako aktywo trzyma się latami. To rozjazd, którego rynek do tej pory nie obsługiwał w ogóle.

W ciągu roku wokół działki może wydarzyć się bardzo dużo: wejście w życie nowego planu miejscowego, decyzja o warunkach zabudowy (WZ) na sąsiedniej nieruchomości, zarejestrowane pozwolenie na budowę, podział lub scalenie w ewidencji, nowe ograniczenie środowiskowe, ogłoszenie o przystąpieniu do sporządzenia planu. Każde z tych zdarzeń zmienia wycenę albo wykonalność zamierzenia — najczęściej jedno i drugie.

Monitoring w Earthyly polega na tym, że platforma zapisuje kolejne stany każdej obserwowanej działki, porównuje je między sobą i sygnalizuje różnice. Użytkownik nie musi pamiętać, co widział pół roku temu, ani ponownie przechodzić przez rejestry. To także zmiana charakteru samego banku działek: przestaje być listą zapisanych linków, a staje się obserwowanym portfelem, w którym pozycja odrzucona dwa lata temu może się sama zgłosić, kiedy zmienią się jej uwarunkowania.

Reforma planowania przestrzennego jest dziś najostrzejszą ilustracją tej dynamiki — wraz z wejściem w życie planu ogólnego status planistyczny wszystkich działek w gminie zmienia się jednego dnia. Ale to tylko ilustracja. Reforma jest polska i przejściowa; potrzeba wiedzy o tym, co zmieniło się wokół gruntu, nie jest ani jednym, ani drugim.

Jak wygląda pełna analiza

Trzy funkcje mają sens dopiero razem, jako jeden ciąg pracy.

Punkt wyjścia to kryteria, nie działka. Filtr na poziomie gminy zawęża kilkadziesiąt tysięcy rekordów do kilkudziesięciu kandydatów. Cyfrowy bliźniak przechodzi po tej krótkiej liście i odsiewa działki z niekorzystnym ukształtowaniem terenu, złą ekspozycją albo sąsiedztwem, którego nie widać na płaskim podkładzie — zwykle jest to ponad połowa listy, a rozstrzyga się w kilkanaście minut zamiast w kilku wyjazdach. Zostaje kilka pozycji wartych wizji lokalnej, pomiaru i rozmowy o cenie.

Reszta nie idzie do kosza. Działki odrzucone z powodów, które mogą się zmienić — brak planu, przebieg granicy strefy, brak uzbrojenia — trafiają pod obserwację. To buduje przewagę, której nie da się nadrobić szybkością reakcji: kiedy w gminie zmienia się coś istotnego, wiadomo o tym w dniu zmiany, a nie wtedy, gdy działka pojawi się w ogłoszeniach z nową ceną.

Co budujemy dalej

Platforma stoi na trzech elementach, z których żaden nie jest specyficzny dla polskiego prawa: kanonicznej geometrii działki, wersjonowanych warstwach dowiązanych do tej geometrii i wykrywaniu różnic między kolejnymi stanami. Dodanie nowego rejestru to podpięcie kolejnej warstwy, nie przebudowa systemu — i to jest właściwa odpowiedź na rynek, w którym źródeł danych przybywa szybciej, niż nadążają za nimi pojedyncze serwisy.

Kierunek jest jasny: więcej warstw na tej samej geometrii, analiza na poziomie portfela zamiast pojedynczej działki, głębsza automatyzacja przesiewu. Zakres, który uruchamiamy dzisiaj, jest punktem startu, a nie punktem docelowym.

• Wąskim gardłem na rynku gruntów nie jest dostęp do danych, tylko brak narzędzia, które składa je na jednej geometrii działki.
• Wyszukiwanie działa na całym zbiorze działek w gminie, więc odpowiada na pytanie „które działki spełniają kryteria", a nie tylko „co jest na tej działce".
• Krótka lista kandydatów trafia do banku działek i żyje dalej, z historią, zamiast rozpływać się w arkuszu.
• Cyfrowy bliźniak pokazuje spadki, różnice wysokości i zacienienie — pozycje kosztowe, których nie widać na płaskiej mapie ani w cenie za metr.
• Model służy do przesiewu: pozwala zamówić pomiar geodezyjny dla właściwej działki zamiast dla kilkunastu po kolei.
• Monitoring porównuje kolejne stany działki i sygnalizuje zmiany, dzięki czemu odrzucona pozycja może wrócić do gry, kiedy zmienią się jej uwarunkowania.
• Trzy funkcje tworzą jeden ciąg pracy: od kryteriów do krótkiej listy, od krótkiej listy do wizji lokalnej, od wizji lokalnej do obserwowanego portfela.

Earthyly powstało z prostego przekonania: rynek, na którym stawka idzie w miliony, nie powinien działać na przypadkowej próbce z ogłoszeń. Dane, żeby to zmienić, są publiczne i dostępne — brakowało narzędzia, które składa je w całość i pilnuje ich w czasie. Dziś uruchamiamy wyszukiwanie, cyfrowego bliźniaka i monitoring zmian. W tej sekcji będziemy opisywać kolejne warstwy danych i to, co realnie wnoszą do oceny gruntu.